Így lehet szinte ingyen balatoni nyaralód: itt a matek

Időpontja: 2019-04-27

Így lehet szinte ingyen balatoni nyaralód: itt a matek

2019. április 27 - Valóssággal ellepik a kedvelt üdülőhelyeket a belföldi turisták, a nyaralók piaca is rég nem látott mértékben dübörög. Sokan vásárolnak nyaralót hitelből, és feltehetően ki is adják azt a szezon egy időszakában. A kérdés csak az, mennyit kaszálnak azon, ha hitelből vett nyaralóikat kiadják. Vajon tisztán pénzügyi szempontból is racionális az ilyen vásárlás? Ennek jártunk utána.

Hatalmas az érdeklődés a nyaralók iránt, a Balaton és a Velencei-tó partján majdnem akkora négyzetméterárakkal találkozhatunk, mint Budapesten. Az áremelkedés egészen elképesztő mértékű - az ingatlan.com korábbi összeállításában például azt írta, hogy Balatonkenesén, Balatonakalin, Balatonszemesen, Balatonszepezden az ingatlanok iránti érdeklődés 80-170 százalékkal nőtt éves összevetésben - ezek a települések ráadásul érintettek a falusi CSOK-ban is.

A kérdés az, hogy akinek van saját lakása, és befektetési céllal szeretne nyaralót vásárolni, annak megéri-e azt megvenni? Ha csak az erőteljesen ingatlan-áremelkedést nézzük, akkor azt mondhatjuk, hogy igen. De érdemes lehet- e hitelből beruházni egy belföldi nyaralóba? Ez már nem annyira egyértelmű.

Jár-e a lakáshitel nyaralóra?

Az sem egyértelmű kérdés, hogy kaphatunk-e lakáshitelt, ha nyaralót akarunk vásárolni. Amennyiben van meglévő jelzáloghitelünk, akkor a nyaralóra felvett hitel utáni törlesztővel és a régi hitel törlesztőjével együtt is bele kell férnünk a JTM-korlátba, így tehát roppant magas jövedelemre van szükségünk. Ha nincs hitelünk, akkor némileg könnyebb a helyzet, de látva a magas ingatlanárakat a Balaton és a Velencei-tó partján, nagyon nagy hitelösszegre lesz szükségünk.

Nyaralót, lakást vásárolnál? Válogass a Pénzcentrum kalkulátorában!

Az sem mindegy, hogy milyen az ingatlan besorolása a tulajdoni lapon: ha lakóingatlanként van besorolva, akkor szerencsénk van, hiszen ebben az esetben könnyen adnak nekünk hitelt a bankok - ebben az esetben az önrésznek 20 százalékos arányt kell képviselnie, azaz a bank az ingatlan értékének akár 80 százalékára is ad hitelt. Ha nyaralóként van bejegyezve az ingatlan, akkor ez már csak 50-70 százalék körül mozog. Az sem mindegy, hogy az ingatlan mennyire van közművesítve, nyaralóknál például gyakran nincs megfelelő fűtés beszerelve - ez is számít hitelfelvételkor.
Na de mennyibe is kerülnek ezek az ingatlanok?

A jelenleg ismert négyzetméterárak mellett könnyen ki tudjuk számolni, hogy mennyibe is kerül területenként egy ilyen ingatlan. Tegyük fel, hogy egy nem túl nagy, negyven négyzetméteres nyaralóval kalkulálunk. Az sem mindegy, hogy hol akarjuk azt megvásárolni, de nyilván ott van értelme, ahol jelentős turistaforgalom van. A legjelentősebb turistaforgalmat generáló településeken az Ingatlan.com szerint így alakulnak a négyzetméterárak:

    Gárdony: 389 000 Ft
    Siófok: 478 000 Ft
    Balatonfüred: 600 000 Ft
    Révfülöp: 297 000 Ft
    Déli parti átlag: 406 000 Ft
    Északi parti átlag: 374 000 Ft
    Zala megye: 190 000 Ft

Az utolsó adat ugyanakkor némileg megtévesztő, mert Keszthely azon belül feltehetően kiugró értékkel bír, míg egyéb, a Balatontól távoli Zala megyei települések pedig lehúzzák az átlagot. Ez alapján már könnyű kiszámolni, hogy mennyibe kerülnek a településeken a 40 négyzetméteres nyaralók:

    Gárdony: 15 560 000 Ft
    Siófok: 19 120 000Ft
    Balatonfüred: 24 000 000 Ft
    Révfülöp: 11 880 000 Ft
    Déli parti átlag: 16 240 000 Ft
    Északi parti átlag: 14 960 000 Ft
    Zala megye: 190 000 Ft

Így pedig azt mondhatjuk, hogy kis önerő hiányában szükségünk lehet akár 10-15 millió forintos hitelre is. Ennek törlesztőrészlete már meglehetősen nagy lehet. Hoztunk néhány lakáshitelt a Pénzcentrum kalkulátorából:
Így például a Budapest Bank hitelével havi szinten 95 785 forintot kellene fizetnünk törlesztésre, a Raiffeisennel ez 87 767 forint. A CIB termékével 89 658 forint lenne ez, az Ersténél 90 ezer forintba fájna a törlesztés havi szinten. Az OTP Bank hitelével 91 256 forint lenne ez az összeg. A THM-mek 3,83 százaléktól 4,29 százalékig terjednek. A fenti példában 5 éves kamatperiódusú hiteleket néztünk meg.

Ha tehát azt nézzük, hogy a törlesztőrészletet akkor is kell fizetni, ha a nyaraló üresen áll, akkor bizony elsőre nem tűnik jó befektetésnek a nyaralóvásárlás.

Nézzük meg azonban a bevételi oldalt.

Hogy megnézzük, a szezonon belül mennyibe is kerülnek a kiadó nyaralók, felmentünk az egyik népszerű szállásportálra, ahol a szezonon belüli több különböző időpontot (hétvége, fesztiválszezon, stb.) néztünk meg. Kizárólag nyaralókat vizsgáltunk, ennek ellenére természetesen hatványozottan kiemelnénk, hogy az általunk számolt átlagos szállásdíj egy erőteljes becslés - valójában az összeg mindkét irányba eltérhet (az ugyanakkor valószínűtlen, hogy számottevő mértékben más legyen). A fenti paraméterekkel rendelkező nyaralókat néztünk meg a Velencei-tónál és a Balatonnál, ahol az alábbi napi szállásdíjakat találtuk:

    Gárdony: 15 000 forint
    Siófok: 20 000 forint
    Balatonfüred: 25 000 forint.

Így már nagyon könnyű kiszámolni, hogy mekkora bevételt szerezhetünk egy évben. A szezon durván 30 napig tart, de mindenképp bele kell számolni több üresjáratot is (még akkor is, ha a Balatonon egyébként meglehetősen nagy a forgalom). Számoljunk például 60 nappal éves szinten, ami kifejezetten alacsony. Ekkor kijön az, hogy

    Gárdonyban 960 000 forintot,
    Siófokon 1 200 000 forintot,
    Balatonfüreden 1 500 000 forintot realizálhatunk évente.

Hasonlóképp alakul a többi településen is, ezért azokat most nem nézzük meg. Ez alapján Gárdonyban az éves hozama a befektetéseknek a lakásárak arányában 6,17 százalékos, Siófokon 6,28, Balatonfüreden pedig 6,25 százalékos. Ha megnézzük, hogy a 15 millió forintos hitel éves díja mennyi számunkra, akkor kijön az, hogy még legrosszabb esetben is majdnem 0 forintból üzemeltetünk egy nyaralót, amit az év bármelyik szakaszában használhatunk. Még egyszer összefoglalásképp az árak:

Fontos kiemelni persze, hogy a felvett hitel településeként eltérő, hiszen a nyaralók értéke is más- és más, és a szállásdíj is csupán egy erős becslés. Nagyságrendileg azonban látható, hogy egy megfelelő ügylettel éves szinten még hitellel is ki tudunk hozni nullásra egy nyaralófenntartást - megint kiemelnénk, a valóságban ettől némileg eltérhet a vásárlás egyenlege. Az önrészt ugyanakkor ki kell fizetnünk.
Néhány fontos fenntartás

Amit mindenképp ki kell emelni, az az, hogy bruttó hozamokkal számoltunk, így a nyereségből még adózni kell. Az sem utolsó szempont, hogy a nyaralót üzemeltetni is kell - takarítani, karban tartani, stb. Ez pedig nem csak pénzt, de fizikai jelenlétet is igényelhet, nem beszélve az odautazás költségeiről, ha nem helyben lakunk. A másik oldalon pedig számításba kell venni a nyaralók árváltozását - ha kitartanak a jelenlegi tendenciák, akkor pár év múlva még úgy is nyereségesen jövünk ki az ügyletből egy esetleges eladás és végtörlesztés után, ha közben ki sem adtuk a nyaralót.

Konklúzióként elmondható, hogy amennyiben vágyunk egy nyaralóra, amit gyakran használnánk akár szezon kívül is, akkor mindenképpen megéri a jelenlegi kondíciók mellett hitelből is megvásárolni azt. Ha azonban stabil befektetési lehetőséget keresünk, és mindenképpen ingatlanba fektetnénk, jobban járunk, ha lakóingatlant választunk. Hogy mekkora nyereségre lehet szert tenni egy hitelből vásárolt lakáson, arról itt írtunk bővebben.

Forrás: https://www.penzcentrum.hu/hitel/igy-lehet-szinte-ingyen-balatoni-nyaralod-itt-a-matek.1077397.html